Prawidłowe opodatkowanie dostawy nieruchomości VAT i skutki jakie mogą powstać w związku z nieprawidłowym opodatkowaniem takiej dostawy.

Opodatkowanie dostawy nieruchomości zostały określone dla nieruchomości niezabudowanych w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, a dla nieruchomości zabudowanych w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. Strony transakcji, która korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, mogą dokonać wyboru opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11. Wybór opodatkowania jest opłacalny w przypadku gdyby zastosowanie zwolnienia rodziłoby obowiązek skorygowanie wcześniej odliczonego podatku.

Prawidłowe zastosowanie opodatkowania lub zwolnienia od podatku VAT dla dostawy nieruchomości jest istotne, ponieważ może spowodować poważne skutki podatkowe i w zakresie odpowiedzialności karnoskarbowej. W zależności od okoliczności skutki te mogą wystąpić po stronie zbywcy lub nabywcy.

W świetle powyższego przy sprzedaży lub nabyciu nieruchomości, jak również przy dokonywaniu innych dużych transakcji, należy zachować szczególną staranność w zakresie stwierdzenia prawidłowości wystawienia faktury dokumentującej tę sprzedaż. Można również uzyskać opinię profesjonalisty (doradcy podatkowego, radcy prawnego), która wskaże prawidłowe rozwiązanie i pozwoli uniknąć negatywnych konsekwencji, nawet w przypadku wskazania przez niego nieprawidłowego rozwiązania, ponieważ podmiot, który uzyskał taką opinię ma roszczenie o naprawienie szkody, a także niniejsza opinia będzie skutkować uniknięciem odpowiedzialności karnoskarbowej, która oparta jest na zasadzie winny, ponieważ nie będzie można przypisać winy osobie odpowiedzialnej za prawidłowe określenie obowiązku podatkowego (właścicielowi firmy, prezesowi, głównemu księgowemu) skoro dołożyła należytej staranności w prawidłowym ustaleniu sposobu opodatkowania poprzez uzyskanie opinii profesjonalisty.

 

Brak podstawy do odliczenia podatku VAT z faktur stwierdzających czynności, które nie zostały dokonane lub zostały dokonane w celu dokonania oszustwa podatkowego.

Organy podatkowe w przypadku stwierdzenia karuzeli podatkowej – co do zasady – kwestionują prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT wszystkim podatnikom, którzy brali w niej udział, na każdym etapie obrotu, bez weryfikacji, czy podatnik brał udział w tej karuzeli świadomie.

W tym miejscu należy wskazać na jednolitą linię orzecznictwa TSUE w zakresie prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony w tego typu przypadkach. TSUE stwierdzał, że fakt dokonania sprzedaży w warunkach oszustwa podatkowego nie wpływa na prawo do odliczenia podatku od towarów i usług przez nabywcę, który nie wiedział i nie mógł wiedzieć, że dokonuje transakcji z oszustem. Niniejszy pogląd TSUE wyraził m.in.. w wyrokach: C-642/11 (Stroj trans EOOD), C 18/13 (Marks Pen), C‑277/14 (PPUH Stehcemp sp.j.), C-33/13 (Marcin Jagiełło). TSUE w wyrokach stwierdzał, że nabywca towaru lub usługi utrzymuje prawo do odliczenia podatku VAT związane z daną czynnością również wtedy, gdy ta konkretna czynność podejmowana była przez sprzedawcę w celu dokonania oszustwa podatkowego na gruncie tego podatku, nawet jeśli przepisy krajowe takiej czynności nadają przymiot bezwzględnej nieważności – o ile naturalnie nabywca o oszustwie podatkowym dokonywanym przez sprzedawcę nie wiedział i nie mógł się dowiedzieć. Te uwagi dotyczą również m.in. sprzedaży dokonanej przez firmanta.

W wyrokach TSUE wskazywał też, że pozbawienie prawa do odliczenia podatnika, który nieświadomie był stroną transakcji stanowiącej rodzaj oszustwa podatkowego, byłoby sprzeczne z zasadą neutralności podatku od towarów i usług, zgodnie z którą prawo do odliczenia może być wykonywane niezwłocznie w stosunku do wszelkich kwot podatku naliczonych przy nabyciu towarów i usług przez podatnika w związku z jego czynnościami opodatkowanymi. Również przyznanie działającemu w dobrej wierze podatnikowi prawa do odliczania podatku od towarów i usług z faktur związanych z oszustwem nie powinno w praktyce uszczuplić wpływów budżetowych, ponieważ wystawca faktury powinien rozliczyć podatek należny wynikający z wystawionej faktury. Zgodnie z powyższym, zdaniem TSUE, podatnicy podejmujący wszelkie racjonalne środki w celu ustalenia, że podejmowane przez nich transakcje nie stanowią elementu popełnianych przez inne podmioty oszustw, muszą mieć możliwość odliczenia podatku naliczonego podatku od towarów i usług w związku z tymi transakcjami, niezależnie od tego, czy transakcje te stanowią element obejścia przepisów o podatku VAT lub innego nadużycia popełnianego przez osoby trzecie, w tym także przez bezpośredniego sprzedawcę.

W związku z powyższym, organ pozbawiając podatnika prawa do odliczenia powinien wykazać, że wiedział on lub mógł wiedzieć, iż transakcja jest dokonywana w celu dokonania oszustwa podatkowego.

Należy wskazać również na wyrok NSA z dnia 19 marca 2014 r. (I FSK 576/13), w którym stwierdził, że stan wiedzy (świadomości) podatnika należy badać z chwili dokonania przez niego transakcji opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Zdaniem Sądu wszelkie okoliczności faktyczne świadczące o przestępczej lub oszukańczej działalności kontrahenta lub powiązanych z nim osób, które zaistniały lub stały się znane podatnikowi po dokonaniu transakcji nie powinny mieć wpływu na ocenę dobrej wiary podatnika.

Kancelaria sporządza na indywidualne zlecenia Klientów wewnętrzne instrukcje procedur, których wprowadzenie ma na celu zmniejszenie ryzyka zakwestionowania faktur zakupu i sprzedaży, jako faktur niedokumentujących faktycznej sprzedaży.

 

Rozliczenie zobowiązań podatkowych z tytułu otrzymanych odszkodowań za wywłaszczenie własności nieruchomości, pozbawienie własności nieruchomości na podstawie specustawy drogowej lub należności za zbycie nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie.

W ostatnich latach, w związku z budową dróg w Polsce, pozyskiwano i pozyskuje się wiele nieruchomości lub ich części niezbędnych do realizacji tych inwestycji w drodze pozbawiania prawa własności na podstawie specustawy drogowej lub procedury wywłaszczenia, ewentualnie w drodze nabycia nieruchomości na podstawie umowy z jej właścicielem.

W ostatnim czasie organy podatkowe dokonują weryfikacji, czy podatnicy dokonali rozliczenia podatków VAT i PIT (CIT) z tytułu tych czynności. Rosnąca liczba sporów wskazuje na intensyfikację działań fiskusa. Biorąc pod uwagę fakt, iż organy podatkowe w przeszłości dokonywały ustaleń w zakresie zbywania nieruchomości po upływie 2 – 5 lat od ustawowego terminu do rozliczenia podatku, to należy przypuszczać, że zainteresowanie organów prawidłowością rozliczania podatków z tytułu tych zdarzeń będzie w przyszłości znacząco rosło.

Należy podkreślić, że prawidłowość opodatkowania zbycia nieruchomości zawsze była przedmiotem szczególnego zainteresowania organów podatkowych, co wynika z trzech okoliczności. Po pierwsze, z dużych kwot zobowiązań podatkowych, które wiążą się z dokonaniem tych czynności. Po drugie, z uwagi na łatwość pozyskiwania informacji o tych czynnościach i w zakresie ustalenia stanu faktycznego. Po trzecie, z uwagi na dobrą ściągalność określonych przez organ kwot podatku, gdyż osoby, które zbyły nieruchomość, posiadają środki, z których mogą uregulować zobowiązanie podatkowe.

Należy wskazać, że stwierdzenie przez organ podatkowy, że podatnik – mimo takiego obowiązku – nie rozliczył podatku, będzie wiązało się dla podatnika z koniecznością zapłaty zobowiązania podatkowego wraz z odsetkami, jak również odpowiedzialnością karnoskarbową, zatem również sankcją finansową. Od odpowiedzialności karnoskarbowej nie uwolni podatnika wyjaśnienie o braku świadomości, co do obowiązku rozliczenia podatku – zgodnie z zasadą „nieznajomość prawa szkodzi”.

Należy jednak zaznaczyć, że przepisy prawa podatkowego nie we wszystkich przypadkach zobowiązują do zapłaty podatku w tych przypadkach.